Contrato de Locação de Imóvel Residencial
O que será abordado:
O que é um Contrato de Locação de Imóvel Residencial?
O Contrato de Locação de Imóvel Residencial se trata de um acordo legal entre duas partes - locador e locatário - com o objetivo de estabelecer as condições de aluguel de um bem, que poderá ser móvel ou imóvel.
A locação pressupõe a existência de três elementos fundamentais: objeto, preço e consentimento.
O objeto do Contrato de Locação de Imóvel Residencial pode ser um bem móvel ou imóvel. No Contrato de Locação de Bem Móvel, o locador cede o uso de um bem que pode ser movido facilmente de um lugar para outro, sem causar grandes danos ou prejuízos à sua essência - como um carro, bicicleta, eletrodoméstico ou ferramenta. Por outro lado, o bem imóvel se trata daquele que não pode ser transportado sem que perca a sua essência, a exemplo de uma casa, um prédio, um terreno ou uma fazenda e, por determinação legal, as embarcações e aeronaves.
No contexto de um contrato de locação, a diferença entre um bem móvel e um bem imóvel é importante à medida que cada documento possui suas próprias características e requisitos legais. Assim, a locação de bem imóvel exige um contrato mais formal, com maior detalhamento das condições de uso do bem, manutenção e pagamento, além de uma série de obrigações e responsabilidades para ambas as partes. A locação de bem móvel, por outro lado, pode ser mais simples, porém sem perder a sua formalidade.
O preço, também denominado aluguel, corresponde à remuneração que o locatário pagará ao locador pelo uso do bem durante o período estabelecido no contrato. O valor do aluguel poderá ser fixado livremente pelas partes, no entanto, é importante que o valor esteja especificado no contrato, assim como a forma e prazo para pagamento do aluguel, para evitar possíveis mal-entendidos.
Por fim, o consentimento nada mais é do que o acordo de vontades entre locador e o locatário, ou seja, a livre aceitação das condições estabelecidas no contrato. Para que a locação seja válida, é necessário que ambas as partes manifestem, de forma livre e consciente, a vontade de celebrar o contrato.
Este documento descreve as obrigações e responsabilidades de cada parte durante o período de locação, bem como a duração do contrato, o valor do aluguel, as condições de pagamento, as regras para a utilização do imóvel, entre outras informações relevantes.
O Contrato de Locação de Imóvel Residencial é um documento importante que serve para proteger tanto o locador quanto o locatário, garantindo que ambas as partes cumpram com suas obrigações e direitos no curso da locação do imóvel.
Para que seja válido, o documento deve ser elaborado de acordo com as leis e normas vigentes, e assinado por ambas as partes envolvidas, na presença de duas testemunhas que tenham ciência do ato.
Por isso, é importante que locadores e locatários leiam e compreendam todas as cláusulas do contrato antes de assiná-lo, a fim de evitar possíveis conflitos futuros.
Quando usar um Contrato de Locação de Imóvel Residencial?
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Quando houver interesse em alugar um imóvel para fins residenciais (de moradia).
Exemplo de Contrato de Locação de Imóvel Residencial
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Juridicamente válido e vinculante entre as partes.
Em conformidade com as leis aplicáveis.
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CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL
LOCADOR(A):
LOCATÁRIO(A):
LOCADOR e LOCATÁRIO(A) em conjunto como (Partes) e, individualmente, como (Parte).
Pelo presente Contrato de Locação de Imóvel Residencial (Contrato), as Partes têm entre si, justo e acertado este Contrato que será regulado pelas cláusulas e condições abaixo estabelecidas:
Objeto
1. O presente Contrato tem por objeto a locação do imóvel residencial situado na , , , (Imóvel).
Prazo da Locação
2. O prazo da locação é de meses, iniciando-se em , prorrogáveis a critério das Partes. Findo este prazo, caso o(a) LOCATÁRIO(A) continue no Imóvel pelo período de 30(trinta) dias sem contestação do(a) LOCADOR(A), considerar-se-à o Contrato renovado por tempo indeterminado.
Valor do Aluguel
3. O aluguel mensal, deverá ser pago até o dia do mês subsequente ao vencido, da maneira indicada e escolhida pelo(a) LOCADOR(A), no valor de R$ mensais.
a. o pagamento será realizado por meio de
b. o valor supramencionado será reajustado após 12 meses, a contar da assinatura deste Contrato, com base na variação do índice IPCA, apurado nos últimos 12 (doze) meses, este sempre incidente e calculado sobre o último aluguel pago, e válido a partir do mês subsequente.
c. Na hipótese de atraso do pagamento por culpa exclusiva do(a) LOCATÁRIO(A), haverá incidência de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor devido, além de juros de 1% (um por cento) ao mês, pro rata die, até a data do efetivo pagamento.
Obrigações e Responsabilidades do(a) LOCATÁRIO(A)
4. O(A) LOCATÁRIO(A) cmpromete-se a:
a. pagar por todos os tributos incidentes sobre o Imóvel e quaisquer outras despesas que recaírem sobre o Imóvel, arcando também com as despesas provenientes de sua utilização sejam elas: água, luz, dentre outras que serão pagas diretamente às empresas concessionárias dos referidos serviços. Assim, fica o(a) LOCATÁRIO(A) obrigado a alterar as referidas contas, conforme aplicável, para o seu nome em até 30 (trinta) dias da entrega das chaves.
b. zelar pela conservação, limpeza do Imóvel, efetuando as reformas necessárias para sua manutenção, sendo que gastos e pagamentos decorrentes da mesma, correrão por sua conta, exceto de outra forma for acordado entre as Partes
c. devolver o Imóvel em perfeitas condições de limpeza, conservação e pintura, findo o Contrato.
d. não realizar obras que alterem ou modifiquem a estrutura do Imóvel locado, sem prévia autorização por escrito do(a) LOCADOR(A), caso esta consinta na realização das obras, estas ficarão desde logo, incorporadas ao Imóvel, sem que assista ao(à) LOCATÁRIO(A) qualquer indenização pelas obras ou retenção por benfeitorias. As benfeitorias removíveis poderão ser retiradas, desde que não desfigurem o Imóvel locado.
e. declarar que recebe o Imóvel em perfeito estado de conservação e perfeito funcionamento, conforme laudo de vistoria.
f. responder pelos danos causados pelo uso irregular do Imóvel, assim compreendidos aqueles originados por conduta dolosa ou culposa (negligência, imprudência ou imperícia), assim como pelo incêndio do Imóvel, se não provar caso fortuito, força maior ou propagação de fogo originado em outro Imóvel, de conformidade com o artigo 570 do Código Civil. No caso de destruição ou incêndio do Imóvel locado, ficará o presente Contrato rescindido de pleno direito, independente de notificação.
g. declarar que o Imóvel, ora locado, destina-se única e exclusivamente para o uso residencial.
h. efetuar os pagamentos devidos ao (à) LOCADOR(A) na forma e na(s) data(s) ajustada(s).
i. seguir as regras condominiais, Leis e Decretos Municipais que tratam da poluição, inclusive poluição sonora, ocasionada por moradores e inquilinos e tem consciência das consequências do não cumprimento de tais regras e normas.
Obrigações e Responsabilidades do(a) LOCADOR(A)
5. O(A) LOCADOR(A) compromete-se a:
a. entregar o Imóvel ao(à) LOCATÁRIO(A) em perfeito estado de conservação e perfeito funcionamento, conforme laudo de vistoria.
b. prestar ao(à) LOCATÁRIO(A) com clareza e precisão, as informações porventura solicitadas e inerentes ao cumprimento do Contrato.
c. fornecer, a qualquer tempo, no prazo máximo de 03 (três) dias úteis, a partir do recebimento da solicitação por escrito do (a) LOCATÁRIO(A), os esclarecimentos e as informações técnicas que lhe venham a ser solicitadas.
d. fornecer as notas fiscais/recibos referentes aos pagamentos efetuados pelo(a) LOCATÁRIO(A).
Cessão e Transferência
6. O(A) LOCATÁRIO(A) não poderá sublocar, transferir ou ceder o Imóvel, sendo nulo de pleno direito qualquer ato praticado com este fim, sem o consentimento prévio e por escrito do(a) LOCADOR(A).
Hipóteses de Descumprimento e Rescisão do Contrato
7. A qualquer momento, poderão as Partes de comum acordo resilir este Contrato, sendo que não incidirão quaisquer ônus, encargos ou penalidades, ressalvado o cumprimento das obrigações contratuais ainda pendentes. Não obstante, a outra Parte deverá ser avisada previamente por escrito, no prazo de 60 dias.
8. Na hipótese de rescisão em função do descumprimento de qualquer uma das cláusulas presentes neste Contrato, seja por qualquer uma das Partes, após a concessão do prazo de 03 (três) dias úteis para a resolução da infração, não havendo êxito será aplicado à Parte infratora o pagamento de multa não compensatória de 02 (duas) vezes o valor do aluguel, tomando-se por base, o último aluguel vencido, sem prejuízo de indenização ou reparação por eventuais perdas e danos.
Disposições Gerais
9. Pelo fiel cumprimento do presente Contrato, obrigam-se as Partes e seus sucessores
10. Em caso de desapropriação total do Imóvel locado, ficará rescindido de pleno direito o presente Contrato, independentemente de quaisquer indenizações de ambas as Partes.
11. No caso de alienação do Imóvel, obriga-se o(a) LOCADOR(A) a dar a preferência ao(à) LOCATÁRIO(A), e se não utilizada essa prerrogativa no prazo de 30 (trinta) dias do recebimento da notificação neste sentido, o(a) LOCADOR(A) deverá constar da respectiva escritura pública, a existência do presente Contrato, para que o adquirente o respeite nos termos da legislação vigente ou requeira o término deste Contrato com o prazo de aviso prévio de 90 (noventa) dias.
12. É facultado ao(à) LOCADOR(A) vistoriar o Imóvel, por si ou seus procuradores, sempre que achar conveniente, para a certeza do cumprimento das obrigações assumidas neste Contrato.
13. Todas as comunicações e notificações decorrentes deste Contrato serão realizadas entre as Partes por qualquer meio escrito.
14. Elegem as Partes o foro da Comarca de , para conhecer e dirimir quaisquer dúvidas ou discussões oriundas deste Instrumento, com renúncia a qualquer outro, por mais especial e privilegiado que seja.
E assim, estando as Partes de comum acordo quanto ao contratado, dando-o por justo e acertado, assinam o presente Contrato a fim de se produzir todos os efeitos de direito.
, .
LOCADOR(A):
LOCATÁRIO(A):
Sobre o Contrato de Locação de Imóvel Residencial
Aprenda a fazer o seu Contrato de Locação de Imóvel Residencial
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Como fazer um Contrato de Locação de Imóvel Residencial
Formalize este contrato para estabelecer os direitos e obrigações das partes envolvidas nesta relação jurídica.
Confira se o Contrato de Locação de Imóvel Residencial atende às suas necessidades analisando as principais características do documento, que serão pontuadas a seguir:
Quem são as Partes?
- Locador: corresponde à pessoa, física ou jurídica, que é proprietária do imóvel e decide alugá-lo;
- Locatário: trata-se da pessoa, física ou jurídica, que tem interesse em alugar um imóvel para sua residência;
- Anuente: são aqueles que precisam manifestar o seu consentimento para que o contrato de locação seja válido e produza efeitos. O anuente não está diretamente dentro da negociação, mas precisa concordar com a transação, como é o caso do cônjuge em caso de locações com prazo igual ou superior a dez anos.
- Garantidor: o contrato de locação pode contar com a figura de um garantidor, que poderá ser fiador ou uma seguradora de fiança locatícia. Estes assumirão a obrigação solidária de pagamento do aluguel caso o locatário descumpra o contrato.
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Testemunhas: a inclusão de duas testemunhas ao final do contrato tem a finalidade de comprovar que o documento foi assinado por livre e espontânea vontade das partes. Além disso, para fins jurídicos, um documento que contém a assinatura de duas testemunhas é caracterizado como um título executivo extrajudicial, o que significa, na prática, que as partes envolvidas poderão executar o contrato na justiça mais rapidamente em caso de descumprimento das obrigações nele pactuadas.
Qual é o objeto de um Contrato de Locação de Imóvel Residencial?
- Locação: este documento tem como objetivo estabelecer os direitos e obrigações das partes decorrente da relação locatícia para utilização residencial do imóvel.
- Remuneração: as partes devem convencionar não apenas o valor a ser pago pela locação, como também a forma (transferência/boleto) e a data em que o pagamento acontecerá.
Cabe salientar que o objeto de qualquer contrato deve ser:
• Lícito (previsto ou não vedado pela lei);
• Possível (com possibilidade física de existência); e
• Determinado ou determinável (passível de individualização).
É importante que esses requisitos sejam atendidos; do contrário, o contrato será considerado nulo ou inválido.
Prazo de vigência do Contrato de Locação de Imóvel Residencial
O prazo de vigência corresponde ao período em que o documento vigorará entre as partes, especialmente em relação ao cumprimento de cláusulas contratuais e consequências jurídicas.
Como dito anteriormente, a Lei do Inquilinato não estabelece um prazo de duração mínimo ou máximo do contrato de locação. A única ressalva é nos casos de contratos com duração superior a 10 (dez) anos, hipótese em que será necessária a vênia conjugal, ou seja, autorização do cônjuge para celebração do contrato.
Obrigações das partes
Obrigações do Locador:
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Entregar o imóvel em condições adequadas para o uso residencial, realizando as devidas manutenções necessárias antes da entrega das chaves;
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Garantir ao Locatário o uso pacífico e tranquilo do imóvel durante o período de locação;
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Fornecer ao Locatário os recibos de pagamento do aluguel e demais despesas relacionadas à locação;
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Não impedir o uso do imóvel de forma injustificada ou realizar visitas sem o consentimento do Locatário, a menos que seja necessário para a realização de reparos ou inspeções periódicas;
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Não alterar o valor do aluguel durante o prazo estabelecido no contrato, a menos que haja previsão específica para reajuste anual.
Obrigações do Locatário
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Pagar o valor do aluguel na forma e prazo convencionados;
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Zelar pelo imóvel, mantendo-o limpo e em boas condições de conservação;
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Comunicar o Locador em caso de eventuais problemas ou necessidade de reparos no imóvel;
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Utilizar o imóvel apenas para a finalidade residencial, conforme estabelecido no contrato;
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Não realizar alterações estruturais no imóvel sem a autorização prévia do locador;
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Respeitar as regras comuns, caso o imóvel esteja localizado em um condomínio;
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Não sublocar nem ceder o imóvel a terceiros sem autorização do locador;
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Restituir o imóvel ao Locador, ao final do contrato, nas mesmas condições em que foi recebido, salvo desgaste natural decorrente do uso regular.
A celebração deste contrato exige alguma formalidade?
- Partes: os contratantes, bem como as testemunhas que assinarão ao final do documento, devem ter plena capacidade para exercer seus respectivos direitos e obrigações (capacidade civil).
- Forma: ainda que a legislação não traga forma específica para a celebração deste negócio, um contrato escrito fornece uma interpretação precisa do que foi convencionado entre as partes. Além disso, em caso de disputa judicial, um documento escrito pode servir como evidência concreta do acordo estabelecido.
- Elementos específicos: É importante ter em mente que, por ter finalidade residencial, o objetivo de utilização do imóvel é muito específico, qual seja, a habitação/moradia, portanto, é vedada a utilização do imóvel para fins comerciais. A violação desta condição ser motivo de rescisão do contrato pelo locador.
Atenção!
Se você é o Locador ou o Proprietário:
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Certifique-se de que todas as instalações do imóvel estão em boas condições de uso;
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Mantenha o imóvel com a manutenção em dia. Dessa forma, você evita acidentes ou outras ocorrências;
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Verifique a parte hidráulica, os aquecedores, funcionamento dos eletrodomésticos, assim como a parte elétrica do imóvel;
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Caso não haja garantia da locação (caução, fiança, etc.), o Locador poderá requerer o pagamento antecipado do aluguel.
Se você é o Locatário:
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Questione o Locador sobre as reais condições das instalações do imóvel e evite problemas como, por exemplo, vazamentos e/ou infiltrações;
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Caso o imóvel seja locado com móveis, deixe documentada a situação destes, especialmente no que diz respeito ao estado de conservação e funcionamento. A lei prevê a obrigatoriedade de se anexar uma lista com todos os móveis existentes ao contrato de locação;
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Lembre-se que o proprietário pode solicitar pagamento antecipado do aluguel ou, ainda, algum tipo de caução, se necessário.
Assinatura digital
Você sabia que os documentos assinados com a RocketSign, a ferramenta de assinatura digital gratuita da Rocket Lawyer, possuem validade jurídica?
É isso mesmo! A assinatura digital via RocketSign é válida e vincula as partes quando usada em documentos que permitem esse tipo de assinatura. Documentos particulares, de modo geral (contrato de locação, procuração particular, etc.) podem ser assinados eletronicamente.
Para o reconhecimento da validade de contratos assinados por meio digital, é necessário que seja possível comprovar a certeza da autoria (autenticidade) e veracidade do conteúdo (integridade) do documento.
O histórico de acesso que faz parte de nosso sistema (acessado através da aba "Ações", em seu Painel de Controle), cumpre todos os requisitos do Código de Processo Civil Brasileiro, bem como da Medida Provisória 2.200-2 (que estabelece diretrizes para a utilização da assinatura digital), para ser aceito como prova em processos judiciais, sendo a assinatura digital protegida, inclusive, contra falsificação.
Por fim, lembramos que a assinatura digital realizada em nossa plataforma não substitui o reconhecimento de firma, todavia, este não será necessário quando o documento for assinado digitalmente.
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Termos comuns em um Contrato de Locação de Imóvel Residencial
- Anuente: trata-se da pessoa que deverá consentir com a assinatura deste documento, tendo em vista que possui interesse indireto na transação (cônjuge do locador, por exemplo).
- Reajuste do aluguel: a correção do valor inicial do aluguel (reajuste) é permitida pela Lei do Inquilinato anualmente, valendo para imóveis comerciais e residenciais. O reajuste ocorrerá a todo aniversário do contrato de locação, isto é, no dia de sua assinatura, e está atrelado a um índice de inflação, como IGP-M ou IPCA.
- Garantia: para assegurar o pagamento do aluguel, a lei do Inquilinato prevê três modalidades de garantia (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), que se estendem até a efetiva devolução do imóvel.
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Dicas legais
Entenda quando é necessário perguntar ao especialista
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Perguntas frequentes sobre o Contrato de Locação de Imóvel Residencial
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O que um Contrato de Locação de Imóvel Residencial deve conter?
Fazer um Contrato de Locação de Imóvel Residencial pode parecer uma tarefa complexa, mas, com as informações corretas e um modelo de contrato adequado às suas necessidades, você simplifica essa jornada.
Abaixo, listamos algumas etapas importantes que lhe ajudarão a elaborar corretamente um Contrato de Locação de Imóvel Residencial:
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Identificação das partes: o contrato deve conter a identificação completa das partes envolvidas, incluindo nome completo, endereço, número de RG e CPF e demais informações relevantes, como e-mail;
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Descrição do objeto: é fundamental que o contrato descreva, de forma detalhada, o bem que será objeto da locação, incluindo suas características, localização, estado de conservação, número da matrícula e especificação de área;
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Prazo da locação: é o período em que o locatário poderá usar o bem (geralmente fixado em meses ou anos), sendo importante a especificação da data de início e término da locação;
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Valor do aluguel, bem como periodicidade do pagamento (mensal, trimestral, anual, etc.), índice de reajuste em caso de contratos celebrados por mais de doze meses (IGP-M, IPCA ou IVAR), valor do primeiro aluguel e forma de pagamento;
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Obrigações das partes: o contrato deve estabelecer as obrigações das partes durante o período de locação. Na locação de bem imóvel, o locador possui, entre outras, as obrigações de entregar o bem em condições adequadas; realizar manutenções necessárias e respeitar a privacidade do locatário. Este, por sua vez, deve usar o bem de forma adequada, pagar o aluguel na data ajustada e devolver o bem ao final do contrato;
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Condições de renovação do contrato: caso o locatário tenha interesse em continuar utilizando o bem após o término do contrato, tais condições devem estar especificadas no documento, preferencialmente mediante termo aditivo celebrado entre as partes, incluindo o prazo da renovação, novo valor do aluguel e outras informações relevantes;
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Caução ou garantia: pode-se estabelecer a exigência de caução ou garantia, como forma de proteção do locador no caso de eventuais danos causados pelo locatário do bem. Tais condições deverão estar devidamente especificadas no contrato de locação;
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Rescisão do contrato: é necessário incluir previsão contratual especificando os termos e condições para rescisão do contrato, tanto por parte do locador quanto do locatário, assim como prazo para aviso prévio e aplicação de multa em caso de rescisão antecipada;
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Cláusulas adicionais: considere incluir cláusulas adicionais que sejam relevantes para a locação, como cláusula de vigência, obrigatoriedade de realização de vistoria periódica no imóvel;
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Local e data de assinatura: informe o local e data em que o Contrato de Locação será assinado;
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Assinatura, digital ou física, dos envolvidos.
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O que você pode incluir no contrato?
Além das informações essenciais mencionadas anteriormente, o Contrato de Locação de Imóvel Residencial pode conter cláusulas adicionais que visam a proteger as partes envolvidas, garantindo um convívio pacífico e harmonioso durante o período da locação. Algumas dessas cláusulas são:
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Modalidades de garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento);
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Proibição de sublocação: o contrato pode prever a proibição da sublocação do imóvel pelo locatário, garantindo que apenas ele e sua família utilizarão o imóvel;
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Finalidade do imóvel: as partes podem inserir cláusula restringindo a finalidade exclusivamente residencial do imóvel, vedando a utilização para fins comerciais ou profissionais, assim como especificar as condições de uso do imóvel, proibindo a realização de festas e eventos, por exemplo;
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Manutenção do imóvel: pode haver previsão acerca dos procedimentos para comunicar a existência de danos no imóvel que necessitem de reparos, e como tais reparos serão feitos;
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Vistoria do imóvel: é possível que o contrato estabeleça a realização de vistorias no imóvel antes e depois da locação, a fim de verificar as condições do bem e eventuais danos causados no decorrer do contrato; e
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Cláusula de vigência em caso de alienação: a inclusão desta cláusula no contrato, junto à averbação do documento no Cartório de Registro de Imóveis, visa a garantir que o contrato de locação será cumprido até o final, mesmo em caso de alienação (venda) do imóvel locado.
É importante que todas as cláusulas adicionais estejam de acordo com as leis vigentes e sejam discutidas e acordadas entre as partes antes mesmo da assinatura do Contrato de Locação de Imóvel Residencial.
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Existe alguma garantia neste tipo de contrato?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) traz algumas garantias que podem ser exigidas do locador em um contrato de locação de imóvel residencial.
As garantias mais comuns são a caução e a fiança. Por meio da caução, o locatário pode oferecer ao locador um depósito de até três vezes o valor do aluguel, depositando-o em conta poupança vinculada ao locador, que devolverá a quantia ao término da locação, devidamente corrigida pela variação da caderneta de poupança.
O locatário também poderá apresentar um fiador, que assume a responsabilidade de garantir o pagamento do aluguel e das despesas decorrentes da locação, caso o locatário não assuma. O fiador deverá comprovar que possui renda e patrimônio suficientes para cumprir com o que foi pactuado no contrato.
Além da caução e da fiança, o locatário poderá contratar uma seguradora para oferecer uma garantia locatícia, mediante o pagamento de valor mensal, modalidade chamada de seguro-fiança. Nessa hipótese, a seguradora assumirá a responsabilidade de garantir o pagamento do aluguel e das despesas decorrentes da locação.
Por fim, através da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, uma instituição financeira emite um título de capitalização com valor correspondente a determinado número de aluguéis. Ao final da locação e, não havendo pendências financeiras em favor do locatário, o valor do título é devolvido ao locatário.
É importante esclarecer que o locador não poderá exigir mais de uma garantia em um mesmo contrato de locação, no entanto a escolha da garantia locatícia pode ser livremente negociada entre as partes.
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Como fazer um contrato de aluguel simples?
Fazer um Contrato de Locação de Imóvel Residencial de forma simplificada pode ser bastante útil para ambas as partes, evitando possíveis conflitos futuros. Algumas informações importantes para incluir no contrato são:
- Identificação das partes: o contrato deve conter a identificação completa das partes envolvidas, incluindo nome completo, endereço, número de RG e CPF e demais informações relevantes, como e-mail;
- Descrição do objeto: é fundamental que o contrato descreva, de forma detalhada, o bem que será objeto da locação, incluindo suas características, localização, estado de conservação, número da matrícula e especificação de área;
- Prazo da locação: é o período em que o locatário poderá usar o bem (geralmente fixado em meses ou anos), sendo importante a especificação da data de início e término da locação;
- Valor do aluguel, bem como periodicidade do pagamento (mensal, trimestral, anual, etc.), índice de reajuste em caso de contratos celebrados por mais de doze meses (IGP-M, IPCA ou IVAR), valor do primeiro aluguel e forma de pagamento;
- Obrigações das partes: o contrato deve estabelecer as obrigações das partes durante o período de locação. Na locação de bem imóvel, o locador possui, entre outras, as obrigações de entregar o bem em condições adequadas; realizar manutenções necessárias e respeitar a privacidade do locatário. Este, por sua vez, deve usar o bem de forma adequada, pagar o aluguel na data ajustada e devolver o bem ao final do contrato;
- Condições de renovação do contrato: caso o locatário tenha interesse em continuar utilizando o bem após o término do contrato, tais condições devem estar especificadas no documento, preferencialmente mediante termo aditivo celebrado entre as partes, incluindo o prazo da renovação, novo valor do aluguel e outras informações relevantes;
- Caução ou garantia: pode-se estabelecer a exigência de caução ou garantia, como forma de proteção do locador no caso de eventuais danos causados pelo locatário do bem. Tais condições deverão estar devidamente especificadas no contrato de locação;
- Rescisão do contrato: é necessário incluir previsão contratual especificando os termos e condições para rescisão do contrato, tanto por parte do locador quanto do locatário, assim como prazo para aviso prévio e aplicação de multa em caso de rescisão antecipada.
- Cláusulas adicionais: considere incluir cláusulas adicionais que sejam relevantes para a locação;
- Assinaturas: o contrato deve ser assinado por ambas as partes e por duas testemunhas, de forma física ou digital.
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O locador deve morar no imóvel alugado?
O locador não precisa morar no imóvel alugado; basta que tenha direito de propriedade sobre o imóvel para poder locá-lo. Na verdade, a principal função do locador é disponibilizar o imóvel para locação, enquanto o locatário assume a responsabilidade de utilizá-lo.
Embora não precise morar no imóvel, o locador precisa cumprir com todas as suas obrigações contratuais assumidas, que incluem manter o imóvel em condições adequadas de uso, livre de pessoas e coisas; fazer reparos e manutenções necessárias; pagar os impostos e taxas relacionadas ao imóvel e fornecer as condições necessárias para que o locatário utilize o imóvel pacificamente e sem interrupções durante o período da locação.
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Qual é o tempo mínimo do Contrato de Locação de Imóvel Residencial?
A duração do contrato de locação residencial fica a critério das partes, que podem escolher livremente o prazo, uma vez que não há exigência legal acerca do período mínimo ou máximo de duração da relação locatícia.
É importante salientar, entretanto, que, nos contratos escritos de locação com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê que, encerrado o prazo, o locador poderá retomar o imóvel, independente de notificação ou aviso, sendo concedido o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação.
Nesse sentido, ao final do prazo ajustado, caso o locatário permaneça na posse do imóvel alugado por mais de 30 (trinta) dias, sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, sendo mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Quando a locação for ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, ao final do prazo estabelecido, a locação é automaticamente renovada por tempo indeterminado, de modo que o locador somente poderá retomar o imóvel em situações especiais:
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Por acordo entre as partes (e, nesse caso, o locador deverá contar com a boa vontade do locatário em desocupar o imóvel);
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Em caso de descumprimento contratual por parte do locatário (não pagamento de aluguel, por exemplo);
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Se for necessário realizar alguma obra no imóvel, determinada por Órgão Público e que não permita a permanência de pessoas no local;
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Se a locação tiver sido formalizada em razão de emprego do locatário e este deixar, por qualquer razão, o emprego;
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Se o locador comprovar que o imóvel será usado por ele próprio, ou para uso exclusivamente residencial de seu/sua cônjuge, companheiro(a), ascendente ou descendente, ante a comprovação de que tais pessoas não possuem outro imóvel;
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Caso o locador comprove que fará demolição e edificação licenciada ou realizará obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentarão a área construída, em, no mínimo, 20%, ou se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%;
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Quando a locação atingir um período ininterrupto de 5 anos.
Em conclusão ao exposto, é viável, para ambas as partes, a celebração do contrato de locação residencial por, pelo menos, 30 (trinta) meses.
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Quanto tempo pode durar o Contrato de Locação de Imóvel Residencial?
A Lei do Inquilinato não estabelece prazo máximo ou mínimo para o contrato de locação, no entanto, se igual ou superior a 10 anos, o contrato dependerá de vênia conjugal (autorização do cônjuge para celebração do contrato).
O prazo de vigência mais comum em contratos de locação residencial é de 30 meses (2 anos e meio). No entanto, as partes podem estabelecer prazos menores, como 12 ou 24 meses, por exemplo. Além disso, havendo interesse mútuo, é possível que o contrato seja renovado ao fim do prazo de vigência.
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É necessário registrar em cartório o contrato de aluguel?
O registro do Contrato de Locação de Imóvel Residencial no RGI (Registro Geral de Imóveis) não é obrigatório, todavia, serve como uma forma de garantir o direito de preferência na compra e venda do imóvel ou, ainda, o cumprimento do contrato de locação até o final do prazo de vigência.
Tanto o locador quanto o locatário podem averbar na matrícula do imóvel (isto é, anotar) o contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis, para o fim de formalizar todas as alterações realizadas na matrícula do imóvel.
Em resumo, duas são as finalidades da averbação do contrato de locação no Registro de Imóveis:
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Direito de preferência do locatário na compra e venda do imóvel: caso o locador manifeste o interesse na venda do imóvel, havendo averbação da locação na matrícula do imóvel alugado, o locatário não poderá ser preterido (negligenciado) em seu direito de preferência, entre os potenciais compradores, na aquisição do imóvel. A renúncia ou exercício do direito de preferência poderão ser feitas mediante a elaboração de notificação extrajudicial nesse sentido; e
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Garantir a vigência do contrato de locação em caso de alienação do imóvel: com o registro do contrato, o novo proprietário do imóvel deverá manter a locação pelo prazo combinado no contrato. Para isso, é importante que, além do registro do contrato, tal previsão esteja expressa em uma cláusula, denominada cláusula de vigência. Dessa forma, o novo proprietário do imóvel não poderá alegar desconhecimento da locação, tendo em vista que as informações contidas no registro imobiliário são públicas, ficando o comprador do imóvel obrigado a respeitar o contrato de locação vigente.
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