Contrato de Compra e Venda de Imóvel
O que será abordado:
O que é um Contrato de Compra e Venda de Imóvel?
O Contrato de Compra e Venda de Imóvel é um documento jurídico utilizado para estabalecer todas as condições importantes e necessárias para a compra e venda de um imóvel, de forma a garantir maior segurança jurídica ao negócio.
Este documento descreve as obrigações e responsabilidades de cada parte, até que o imóvel seja transferido, como as condições de pagamento, as regras para a transferência do registro do imóvel, entre outras informações relevantes.
Por isso, é importante que as partes leiam e compreendam todas as cláusulas do contrato antes de assiná-lo, a fim de evitar possíveis conflitos futuros.
Quando usar um Contrato de Compra e Venda de Imóvel?
Este documento é útil nas seguintes situações:
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Se você é o proprietário de um imóvel e quer vendê-lo para outra pessoa ou empresa;
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Se você deseja comprar um imóvel de outra pessoa ou empresa.
Exemplo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel
As informações contidas em seu documento serão atualizadas conforme o preenchimento.
Este documento é preenchido aproximadamente 3.600 vezes por mês
Juridicamente válido e vinculante entre as partes.
Em conformidade com as leis aplicáveis.
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CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
VENDEDOR(A):
COMPRADOR(A):
VENDEDOR(A) e COMPRADOR(A) em conjunto como “Partes” e, individualmente, como “Parte”.
Pelo presente Contrato de Compra e Venda de Imóvel (“Contrato”), as Partes têm entre si, justo e acertado este Contrato que será regulado pelas cláusulas e condições abaixo estabelecidas:
IMÓVEL
Cláusula 1. O presente Contrato tem como objeto a venda e a compra do imóvel situado na , , , registrado na matrícula nº perante o , com área de metros quadrados (“Imóvel”).
Cláusula 1.1. Considerando que o(a) VENDEDOR(A) é o(a) legítimo(a) proprietário(a) do Imóvel, que está em boas condições e livre de ônus, impostos ou encargos de qualquer natureza, até mesmo de hipotecas legais ou convencionais, por meio deste Contrato, vende ao(à) COMPRADOR(A).
PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO
Cláusula 2. O valor ajustado entre as Partes para venda e compra do Imóvel corresponde ao montante de R$ , que será pago da seguinte forma ("Pagamentos"):
Cláusula 2.1. Os Pagamentos serão realizados por meio de transferência bancária em favor do titular , CPF/CNPJ n° , para o Banco , Agência nº , Conta n° .
Cláusula 2.2. O(A) COMPRADOR(A) se obriga a realizar os Pagamentos nos prazos estipulados neste Contrato, em moeda corrente nacional, na conta bancária do(a) VENDEDOR(A), ou em outro local ou conta bancária indicada por escrito pelo(a) VENDEDOR(A). O não pagamento de qualquer das parcelas, nas datas dos seus respectivos vencimentos, dará ao(à) VENDEDOR(A) o exercício de uma das seguintes opções:
i) Considerar, para fins de cobrança e/ou execução, vencido antecipadamente todo o saldo do preço reajustado em aberto, sobre ele incidindo multa compensatória irredutível de 10% (dez por cento); ou
ii) Dar por rescindido o presente Contrato, nos termos do Decreto-Lei n° 745/69, ocasião em que, caso o(a) COMPRADOR(A), notificado por e-mail enviado no endereço eletrônico indicado no preâmbulo do presente Contrato, deixar de purgar a sua mora no prazo de 15 (quinze) dias, contados de sua intimação, o presente Contrato rescindir-se-á de pleno direito, independentemente de qualquer outro aviso ou notificação judicial ou extrajudicial, perdendo, nessa hipótese, o(a) COMPRADOR(A) a favor do(a) VENDEDOR(A), como pena convencional irredutível e livremente estabelecida entre as Partes, o valor correspondente ao Sinal, ou, ainda;
iii) Receber o valor da parcela reajustado, desde a data do seu vencimento até a data do seu efetivo pagamento, de acordo com a variação pro rata die, para cada período de 30 (trinta) dias, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados dia a dia, incidentes sobre o principal corrigido e acrescido de multa de 10% (dez por cento), bem como honorários de advogado de 10% (dez por cento) incidentes sobre o total do débito em aberto e demais custos de cobrança judicial ou extrajudicial, se houver.
Cláusula 2.3. Qualquer recebimento fora dos prazos ajustados, ou de forma diferente da aqui contratada, será considerado mera liberalidade do(a) VENDEDOR(A), em nada prejudicando, ou alterando o estabelecido nas diversas cláusulas deste Contrato.
Cláusula 2.4. Ocorrendo arrependimento na compra do referido Imóvel, por uma das Partes, a Parte que der causa injustificada, pagará à outra, a título de indenização o valor do Sinal.
Cláusula 2.5. As importâncias pactuadas no presente Contrato serão dadas por certas e quitadas, somente após o depósito bancário e pertinente compensação de valores em favor e na conta de titularidade do(a) VENDEDOR(A).
POSSE E TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL
Cláusula 3. A posse do Imóvel será transferida ao(à) COMPRADOR(A) a partir da entrega das chaves pelo(a) VENDEDOR(A).
Cláusula 3.1. A transferência da escritura do Imóvel ao(à) COMPRADOR(A), ou seja, a imissão da posse definitiva na matrícula de Registro do Imóvel acontecerá simultaneamente com o pagamento integral ao(à) VENDEDOR(A).
Cláusula 4. A partir da posse ou a transferência definitiva na matrícula do Imóvel, o que ocorrer primeiro, o(a) COMPRADOR será responsável pelo pagamento de todas as custas, taxas e tributos incidentes sobre o Imóvel, bem como deverá regularizar a alteração dos cadastros referentes ao: IPTU, energia elétrica e água, entre outras despesas decorrentes do uso do Imóvel. O(A) COMPRADOR(A) compromete-se, ainda, a apresentar os documentos necessários às alterações nos cadastros perante os órgãos competentes.
OBRIGAÇÕES E RESPONSABILIDADES DO(A) COMPRADOR(A)
Cláusulas 5. Serão de responsabilidade do(a) COMPRADOR(A) as custas, taxas e tributos incidentes referentes à transferência do Imóvel, inclusive, o pagamento do Imposto sobre a Transferência de Bens Imóveis – ITBI.
Cláusula 5.1. O(A) COMPRADOR(A), com a assinatura deste Contrato, manifesta sua concordância e anuência quanto ao atual estado do Imóvel, recebendo-o nessas condições, sem ter nada a mais a reclamar.
OBRIGAÇÕES E RESPONSABILIDADES DO(A) VENDEDOR(A)
Cláusula 6. O(A) VENDEDOR(A) compromete-se a entregar o Imóvel livre de todos os débitos e demais pendências, bem como deverá comprovar a regular situação do Imóvel por todos os meios cabíveis, mediante solicitação do(a) COMPRADOR(A).
Cláusula 6.1. O(A) VENDEDOR(A) responderá pela evicção do Imóvel em decorrência deste Contrato, caso não seja ajustado de maneira diferente, em observância ao disposto no art. 448 do Código Civil (Lei 10.406/2002).
Cláusula 6.2. O(A) VENDEDOR(A) compromete-se a apresentar todas as certidões solicitadas pelo(a) COMPRADOR(A) antes da assinatura do presente Contrato, com a finalidade de comprovar a regularidade do Imóvel, quais sejam:
(i) Matrícula do Imóvel atualizada;
(ii) Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel;
(iii) Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários (IPTU);
(iv) Certidão Negativa de Distribuição da Justiça Federal de Ações e Execuções Cíveis, Fiscais, Criminais e dos Juizados Especiais Federais Criminais Adjuntos, período de 10 (dez) anos, atualizada;
(v) Certidão Negativa da Justiça do Trabalho e de Débitos Trabalhistas, período de 10 anos, atualizada;
(vi) Certidão Negativa de Distribuições Cíveis (Executivos Fiscais Municipais e Estaduais) da Comarca de São Paulo – Capital, período de 10 (dez) anos, atualizada;
(vii) Certidões Negativas de débitos federal, estadual e municipal.
CESSÃO E TRANSFERÊNCIA
Cláusula 7. Nenhuma das Partes poderá ceder ou transferir a terceiros, no todo ou em parte, os direitos e obrigações oriundos do presente Contrato, salvo com a prévia anuência, por escrito, da outra Parte. Será nula a cessão efetuada em desacordo com esta cláusula, não produzindo efeitos quanto à outra Parte.
DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
Cláusula 8. Este Contrato detém caráter irrevogável e irretratável, sendo vedado expressamente o direito de arrependimento ou desistência, obrigando-se as Partes, por si, seus herdeiros ou sucessores a qualquer título, ao acordado no presente documento, exceto se em decorrência de descumprimento deste Contrato.
HIPÓTESES DE DESCUMPRIMENTO E RESOLUÇÃO DO CONTRATO
Cláusula 9. Sem prejuízo do caráter irrevogável e irretratável supramencionados, caso qualquer das Partes realizem algo que motive a rescisão deste Contrato, a Parte que der causa deverá pagar o importe de 15% (quinze por cento) sobre o valor já pago, a título de multa pelos prejuízos causados. Para fins de clareza, caso o(a) VENDEDOR(A) seja o responsável pela rescisão, este deverá devolver os valores já pagos pelo(a) COMPRADOR(A) e, ainda, efetuar o pagamento do importe relativo aos 15% (quinze por cento) do valor já pago pelo Imóvel.
Cláusula 9.1. O(A) VENDEDOR(A) terá, caso aplicável, o prazo de 30 (trinta) dias para remediar o seu descumprimento. O mesmo prazo é aplicado no caso de alguma pendência nas certidões solicitadas pelo(a) COMPRADOR(A), sendo o referido prazo contado a partir da data de notificação do COMPRADOR(A) neste sentido. Na hipótese de não atendimento às exigências pontuadas, será o(a) VENDEDOR(A) o(a) responsável pela rescisão.
Cláusula 9.2. Na hipótese de o imóvel não ser integralmente quitado no prazo determinado, o (a) VENDEDOR(A) poderá rescindir este Contrato e realizar nova venda a terceiro interessado, desde que restitua o saldo já pago pelo(a) COMPRADOR(A) considerando, para fins de dedução, a aplicação da multa decorrente da Parte que deu causa à essa rescisão.
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Cláusula 10. Este Contrato contém todo o entendimento entre as Partes referente a matéria aqui estabelecida, tornando sem efeito, de forma irrevogável, quaisquer outros entendimentos anteriormente havidos entre elas.
Cláusula 11. Pelo fiel cumprimento do presente Contrato, obrigam-se as Partes e seus sucessores.
Cláusula 12. Todas as comunicações e notificações decorrentes deste Contrato serão realizadas entre as Partes por qualquer meio escrito.
Cláusula 13. Elegem as Partes o Foro da Comarca de para conhecer e dirimir quaisquer dúvidas ou discussões oriundas deste Contrato, com renúncia a qualquer outro, por mais especial e privilegiado que seja.
E assim, estando as Partes de comum acordo quanto ao contratado, dando-o por justo e acertado, assinam o presente Contrato na presença de 02 (duas) testemunhas, a fim de se produzir todos os efeitos de direito.
, .
VENDEDOR(A):
COMPRADOR(A):
TESTEMUNHAS:
| _________________________________ | _________________________________ |
Nome:
CPF n°
| _________________________________ | _________________________________ |
Nome:
CPF n°
Sobre o Contrato de Compra e Venda de Imóvel
Aprenda a fazer o seu Contrato de Compra e Venda de Imóvel
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Como fazer um Contrato de Compra e Venda de Imóvel
Formalize este contrato para estabelecer os direitos e obrigações das partes envolvidas nesta relação jurídica.
Confira se o Contrato de Compra e Venda de Imóvel atende às suas necessidades analisando as principais características do documento, que serão pontuadas a seguir:
Quem são as Partes?
- Vendedor: corresponde à pessoa, física ou jurídica, que é proprietária do imóvel objeto da operação de compra e venda;
- Comprador: corresponde a pessoa, física ou jurídica, que irá adquirir o imóvel;
- Testemunhas: a inclusão de duas testemunhas ao final do contrato tem a finalidade de comprovar que o documento foi assinado por livre e espontânea vontade das partes. Além disso, para fins jurídicos, um documento que contém a assinatura de duas testemunhas é caracterizado como um título executivo extrajudicial, o que significa, na prática, que as partes envolvidas poderão executar o contrato na justiça mais rapidamente em caso de descumprimento das obrigações nele pactuadas.
Qual é o objeto de um Contrato de Compra e Venda de Imóvel?
O objeto deste documento corresponde a operação de compra e venda de imóvel em que a forma de pagamento e o prazo para concretização devem ser descritos da forma mais clara e detalhada possível, incluindo especificações técnicas e demais cláusulas que confiram maior segurança jurídica à relação, a fim de evitar erros de interpretação
Cabe salientar que o objeto de qualquer contrato deve ser:
• Lícito (previsto ou não vedado pela lei);
• Possível (com possibilidade física de existência); e
• Determinado ou determinável (passível de individualização).
É importante que esses requisitos sejam atendidos; do contrário, o contrato será considerado nulo ou inválido.
Obrigações das partes
Obrigações do Vendedor:
- Entregar o imóvel em bom estado de conservação;
- Fornecer as informações necessárias a respeito do imóvel, bem como resolver os débitos pendente e que podem impedir a liberação do crédito;
- Colaborar para que a transferência do imóvel aconteça em observância as exigências legais, com a respectiva averbação na matrícula do imóvel;
Obrigações do Comprador
- Analisar os documentos relacionados ao imóvel e a parte vendedora;
- Empenhar-se para executar todas as exigências a fim de que o financiamento seja liberado dentro do prazo;
- Pagar o sinal no prazo estabelecido.
A celebração deste contrato exige alguma formalidade?
- Partes: os contratantes, bem como as testemunhas que assinarão ao final do documento, devem ter plena capacidade para exercer seus respectivos direitos e obrigações (capacidade civil).
- Forma: ainda que a legislação não traga forma específica para a celebração deste negócio, um contrato escrito fornece uma interpretação precisa do que foi convencionado entre as partes. Além disso, em caso de disputa judicial, um documento escrito pode servir como evidência concreta do acordo estabelecido.
- Elementos específicos: o contrato de financiamento bancário precisará ser registrado perante o cartório de registro de imóvel competente, a fim de fazer constar na matrícula do imóvel a respectiva alienação fiduciária, ou seja, que o imóvel garantirá o empréstimo realizado.
Assinatura digital
Você sabia que os documentos assinados com a RocketSign, a ferramenta de assinatura digital gratuita da Rocket Lawyer, possuem validade jurídica?
É isso mesmo! A assinatura digital via RocketSign é válida e vincula as partes quando usada em documentos que permitem esse tipo de assinatura. Documentos particulares, de modo geral (contrato de locação, procuração particular, etc.) podem ser assinados eletronicamente.
Para o reconhecimento da validade de contratos assinados por meio digital, é necessário que seja possível comprovar a certeza da autoria (autenticidade) e veracidade do conteúdo (integridade) do documento.
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Termos comuns em um Contrato de Compra e Venda de Imóvel
- Lavratura: decretar, prescrever algo por escrito, ou seja, formalizar um documento com o auxílio, participação de um funcionário público do cartório (escrevente/tabelião de cartório).
- Escritura Pública: qualquer documento, ato praticado perante o notário (funcionário do cartório de notas), o qual contém a manifestação de vontade das partes em realizar um negócio ou declarar uma situação jurídica relevante.
- Cartório de Registro de Notas e Títulos: estabelecimento em que é possível obter documentos públicos como escritura, inventários, dentre outros. Além disso, esse ente visa garantir autenticidade, publicidade, segurança e eficácia jurídica desses documentos.
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Dicas legais
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Perguntas frequentes sobre o Contrato de Compra e Venda de Imóvel
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O que um Contrato de Compra e Venda de Imóvel deve conter?
Para que um Contrato de Compra e Venda de Imóvel seja válido e eficaz, é importante que o documento contenha algumas informações essenciais, tais como:
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Identificação das partes;
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Objeto do contrato (compra e venda do imóvel);
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Forma de pagamento;
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Índice de atualização e juros incidentes sobre o valor;
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Demais cláusulas que sejam específicas e essenciais, a depender do tipo de relação contratual estabelecida;
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Assinatura, digital ou física, dos envolvidos.
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Por que utilizar um Contrato de Compra e Venda de Imóvel?
Para responder essa pergunta podemos pensar em alguns momentos importantes para a concretização da compra e venda de um imóvel no Brasil, sendo que a celebração do contrato de compra e venda corresponde ao marco inicial e de grande relevância.
Nesse sentido, a celebração de um contrato/instrumento particular de compra e venda corresponde ao documento em que as partes se comprometem aos termos e condições comerciais do negócio, como a forma de pagamento. Nesta etapa, é ideal que o comprador solicite ao vendedor toda a documentação referente ao imóvel, para se certificar de que não há pendências que impedem ou prejudicam a compra e venda.
Firmado o Contrato de Compra e Venda, as partes deverão comparecer ao Tabelionato de Notas para que seja lavrada a Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel, a fim de tornar pública a compra e venda celebrada.
Assinada a Escritura, o comprador deverá apresentá-la ao Cartório de Registro de Imóveis competente, ou seja, aquele em que a matrícula do imóvel está registrada, para atualização da matrícula do imóvel sobre a compra e venda ocorrida.
Geralmente o instrumento particular de compra e venda contempla/estabelece um prazo para que a escritura pública seja transferida para o novo proprietário, a formalização deste ato corresponde a lavratura, uma vez que é realizado por um funcionário do cartório de registro de notas e títulos.
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Como verificar os dados do imóvel que desejo comprar?
É recomendável que, antes de iniciar as negociações para a compra do imóvel, seja solicitado ao Cartório de Registro de Imóveis um registro simples do imóvel, onde poderão ser comprovados os seguintes dados:
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quem é o proprietário do imóvel;
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se há alguma restrição real sobre o imóvel (por exemplo, hipoteca).
Além disso, para que o comprador possa verificar se o imóvel possui alguma despesa pendente de pagamento, podem ser requisitos outros documentos como:
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Comprovante de pagamento das taxas de luz, água, gás, dentre outras;
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Comprovante de pagamento da taxa condominial, quando for o caso;
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Recibo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
É importante que as partes apresentem certidões que comprovam a inexistência de débitos perante os órgãos públicos competentes de ordem municipal, estadual e federal, bem como a existência de débitos de ordem trabalhista e protestos no que tange a parte vendedora, uma vez que débitos desta natureza podem gerar restrições que possam recair sobre o imóvel, como meio de garantir o pagamento do valor devido, o que consequentemente impedirá a transferência efetiva deste.
Ademais, caso o imóvel seja alvo de alienação fiduciária, hipoteca, ou ainda esteja alugado, é neste momento que essas questões devem ser esclarecidas, a fim de que o negócio seja realizado com a segurança necessária para ambas as partes.
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Como confirmar quem é o verdadeiro proprietário do imóvel?
Toda vez que estiver diante de uma operação de compra e venda de imóvel é necessário confirmar se a parte vendedora que compõe a negociação corresponde ao respectivo proprietário do imóvel, a fim de evitar erros e prejuízos a parte compradora.
Isso pode ser confirmado com a solicitação da matrícula atualizada do imóvel, documento no qual é possível confirmar se a titularidade do imóvel é realmente compatível com a parte vendedora que compõe a negociação.
Por meio do referido documento será possível verificar também se existe alguma penhora sobre o imóvel.
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Quais são as despesas mais comuns na compra e venda de um imóvel? E quem deve pagar?
Usualmente, as principais despesas decorrentes da compra e venda de um imóvel são:
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Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
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Custas do Tabelionato para lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel;
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Custas do Cartório de Registro de Imóvel para atualização da matrícula do imóvel.
Ressalta-se que a celebração do Contrato de Compra e Venda permite estabelecer todas as obrigações e direitos das partes, inclusive com relação as despesas que recaem sobre o negócio, como os valores decorrentes da regularização e averbação da transferência na matrícula do imóvel, bem como o registro do documento.
Por meio deste contrato também será possível estabelecer uma data para que todas as obrigações sejam transferidas para a titularidade da parte compradora.
Como regra, as despesas mencionadas ficam a cargo da parte compradora, porém nada impede que as partes convencionem de outra forma, desde que façam a inserção desta questão em contrato, a fim de evitar potenciais descumprimentos.
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No caso de imóvel alugado, este pode ser vendido mesmo assim?
Na hipótese de o imóvel objeto da venda estar alugado, esse deve ser ofertado primeiramente aos atuais Locatários, em observância ao direito de preferência, e caso esses não tenham intenção de adquirir nas mesmas condições que ofertado a um terceiro, o imóvel poderá então ser vendido.
Dessa forma, faz-se necessário a comprovação desta oferta prévia por meio de notificação extrajudicial ao locatário, para que esta operação de compra e venda seja então válida.
Assim, caberá a parte compradora certificar-se desta questão.
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Como inserir informações a respeito da forma de pagamento?
Ao firmar o Contrato de Compra e Venda de Imóvel será possível definir se o pagamento será realizado à vista, de forma parcelada, ou ainda com a previsão de financiamento.
A depender da forma escolhida, os atos/etapas em que os valores devem ser pagos devem ser delimitados de maneira clara a fim de evitar dúvidas e eventuais descumprimentos.
Geralmente, as partes tendem a ajustar o pagamento de um sinal como forma de assumir tal compromisso, esse corresponde ao importe de 10% (dez por cento) do valor total do imóvel.
Com relação ao ato que deve ser cumprido/realizado para que então o imóvel seja quitado pela parte compradora, ou ainda uma parcela seja paga, podem ser informadas algumas ocasiões quais sejam:
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Posse do Imóvel
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Transferência da Escritura de Compra e Venda
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Liberação da Carta de Crédito
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Liberação do FGTS
Salienta-se que sem a garantia de um financiamento, o pagamento parcelado não é o mais indicado quando falamos da compra e venda de um imóvel, visto que o atraso/inadimplemento pode gerar diversos problemas.
Já o financiamento é o ato pelo qual uma pessoa física ou jurídica, por intermédio de um contrato, recebe um aporte financeiro de instituição bancária ou financeira para pagar o bem que pretende adquirir.
Com relação ao financiamento, deverá ser firmado um contrato diretamente com a instituição que fornecerá a quantia necessária a fim de ajustar todos os termos e condições para isso, nesta ocasião deve ser estabelecido o prazo para pagamento do recurso do financiamento em favor do Vendedor, usualmente é fixado um prazo dentro de um período de 60 a 70 dias, tendo em vista que uma série de documentos precisam ser analisados para que esse crédito seja concedido.
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É possível utilizar esse documento para a venda de um terreno?
Sim, este documento pode ser utilizado nas operações de compra e venda de lotes/terrenos. Sendo que nesta circunstância algumas informações precisam ser alteradas para que seja adequada a sua situação.
Importante ressaltar que o termo imóvel contempla: casa, apartamento, sítio, fazenda e demais empreendimentos imobiliários. Em todas as ocasiões em que ocorrer a compra e venda deste tipo de bem, este documento poderá ser utilizado pelas partes.
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Quando um casal quer vender uma casa, precisa estar o nome dos dois no contrato?
Se a casa foi adquirida na constância do casamento, ainda que conste apenas o nome de uma pessoa na escritura, o imóvel pertence aos dois. Dessa forma, se a pessoa for casada, esse tipo de informação deve constar no contrato, incluindo o cônjuge como anuente.
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O Contrato de Compra e Venda de Imóvel oferecido pela Rocket Lawyer possui validade jurídica?
Todos os documentos preenchidos e assinados na plataforma da Rocket Lawyer, de forma física ou digital, através da RocketSign, estão em conformidade com o Direito brasileiro e, consequentemente, com as legislações que se aplicam à matéria.
O Contrato de Compra e Venda de Imóvel é um documento jurídico elaborado por profissionais, assim como todos os nossos documentos, conferindo maior proteção e segurança jurídica aos envolvidos.
Além disso, se você possuir dúvidas específicas sobre como começar a preencher este documento, consulte um de nossos especialistas e te ajudaremos da melhor maneira possível.
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