Contrato de compraventa de vivienda alquilada
Lo que incluimos
¿Qué es un Contrato de compraventa de vivienda alquilada?
Para asegurar la compraventa de una vivienda que se encuentra alquilada, necesitas firmar este contrato de compraventa, en el que vas a poder incluir todos los pactos necesarios para que la venta sea perfecta y poder tramitar tu escritura pública de compraventa en el Notario de forma fácil y sencilla.
¿Cuándo se usa un Contrato de compraventa?
Utiliza este contrato de compraventa:
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Si eres el propietario de un piso alquilado y quieres venderlo a otra persona.
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Si quieres comprar un piso que se encuentra arrendado.
También puedes usar este contrato si vas a vender o comprar dos o más inmuebles a la vez, por ejemplo si vas a vender la vivienda, la plaza de garaje y el trastero a la misma persona.
Sobre el Contrato de compraventa de vivienda alquilada
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Cómo hacer un Contrato de compraventa de vivienda alquilada
Crear un Contrato de compraventa de vivienda alquilada es fácil, solo responde unas pocas preguntas y Rocket Lawyer redactará el documento por ti. Cuando tengas todos los datos preparados, crear tu Contrato de compraventa de vivienda alquilada será un proceso fácil y rápido.
Necesitarás la siguiente información:
Datos del comprador y del vendedor
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¿Quién es el vendedor?
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¿Quién es el comprador?
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¿Cuál es el estado civil del vendedor?
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¿Cuál es el estado civil del comprador?
Datos del vivienda
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¿Cuáles son los datos registrales de la vivienda?
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¿Cuál es la dirección de la vivienda?
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¿Cuánto mide la vivienda y qué dependencias tiene?
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¿Existen cargas o deudas sobre la vivienda?
Datos sobre el contrato de compraventa
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¿Cuál es el precio de compra de la vivienda?
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¿Cuál es la forma de pago de la compraventa?
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¿Cuándo se firmará la escritura de compraventa?
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Términos frecuentes en el Contrato de compraventa de vivienda alquilada
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Propietario: Persona o empresa con pleno dominio sobre la vivienda, que figura como titular en el Registro de la Propiedad y con derecho a disponer de ella dentro de los límites de la ley.
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Comprador: Persona o empresa que va a adquirir una vivienda a cambio de un precio fijado por el propietario, que recibirá el pleno dominio del inmueble, así como sus cargas y gravámenes.
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Inquilino o arrendatario: Persona que reside en la vivienda de forma habitual.
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Precio del alquiler: Es el importe fijado por el propietario, a pagar de forma mensual, que deberá abonar el inquilino durante los primeros días de cada mes.
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Contrato de compraventa: Es el acuerdo en el que se recogen los datos del comprador y del vendedor y los términos de la transmisión de la propiedad, como el precio, las condiciones de pago o las cargas y gravámenes del inmueble. Este contrato es válido una vez es autorizado ante Notario.
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Vivienda: Es el inmueble destinado a servir de residencia habitual de sus ocupantes.
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Elevar a escritura pública: Consiste en que el comprador y el vendedor se reúnen frente a un Notario para que compruebe que todos los términos del contrato de compraventa son acordes a la ley y autorizarlo, para poder después inscribirlo en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador. Sin este trámite no se puede completar la compraventa.
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Cargas y gravámenes: Si hay un inquilino en la vivienda, una hipoteca impagada u otro tipo de deudas que pesan sobre el bien, el nuevo propietario las va adquirir junto al inmueble, debiendo hacer frente a las obligaciones que suponen. Estas cargas quedan inscritas en el Registro de la Propiedad.
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Aval: Es un medio de garantía de pago aportado por el comprador, que consiste en que una tercera persona (avalista) cargará con los gastos de compra de la vivienda no pueda hacerlo. Para formalizar el aval es necesario que el futuro avalista acepte expresamente la petición del comprador, ya sea por escrito o verbalmente.
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Comunidad de propietarios: Es un órgano conformado por todos los propietarios de los inmuebles, que se reúnen en junta periódicamente para aprobar decisiones que afectan al mantenimiento o administración de la finca.
Si desea que su Contrato de compraventa de vivienda alquilada incluya disposiciones adicionales o más detalladas, puede editar su documento. Sin embargo, si hace esto, es posible que desee que un abogado revise el contrato por usted (o que haga los cambios por usted) para asegurarse de que su contrato modificado cumple con todas las leyes pertinentes y satisface sus necesidades específicas. Use el servicio de Rocket Lawyer Pregunta a un abogado.
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Consejos para el vendedor
Establecer una serie de medidas en un contrato de alquiler ayuda a que la comunicación entre propietario e inquilino sea más fácil. Para gestionar este proceso lo mejor posible, considera las siguientes recomendaciones:
Fijar el precio de venta: Para establecer el precio de una vivienda, primero hay que ver cuál es el valor catastral, que podrás consultar fácilmente en el Catastro con el número de referencia catastral. El valor de venta no puede ser menor que el valor catastral, influyendo en el precio de mercado su estado de conservación, su antigüedad, el número de habitaciones y sus dimensiones. Algunos factores que pueden aumentar el precio de venta son: si está integrada en una urbanización, si la finca dispone de vigilancia, si tiene ascensor o si incluye piscina, garaje o trastero. Te recomendamos que observes los precios del alquiler de las viviendas en tu municipio con dimensiones y características similares a la tuya y su precio por metro cuadrado, que puede variar de una ciudad a otra, e incluso de un barrio a otro.
Adjunta al contrato los documentos que sean necesarios:
- Certificado de eficiencia energética: Hay que adjuntar una copia al contrato de compraventa, así como las recomendaciones de uso de la vivienda.
- Cédula de habitabilidad: Es el documento que justifica que el inmueble se encuentra en condiciones óptimas para ser usado como vivienda. El propietario tiene que aportar la cédula de habitabilidad en vigor y adjuntarla al contrato de compraventa.
FAQ’s sobre Contrato de compraventa de vivienda alquilada
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¿Qué debe incluir un Contrato de compraventa de vivienda alquilada?
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Los datos personales y la identificación del vendedor y del comprador.
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Si el vendedor está casado o no.
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La descripción de la vivienda que se vende.
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Si la vivienda tiene alguna carga como un embargo, hipoteca, etc.
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Si la vivienda tiene alguna deuda por gastos de comunidad de propietarios.
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El precio de la venta y la forma de pago.
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La fecha de entrega de la vivienda.
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La fecha de firma de la escritura de compraventa ante Notario.
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Quién va a pagar los gastos de compra de vivienda.
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¿Qué información necesito antes de comprar la vivienda?
Además de los datos de identificación como propietario y las condiciones económicas de la compraventa el propietario debe aportar los siguientes datos sobre la vivienda:
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Información registral: el número de referencia catastral y el Registro de la Propiedad donde está inscrita la vivienda y si tiene cargas o gravámenes (como hipotecas o gastos impagados).
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Cédula de habitabilidad, que acredita que la vivienda reúne las condiciones técnicas y sanitarias imprescindibles para ser habitada.
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Certificado energético: Acredita el nivel de eficiencia energética de los recursos energéticos (electricidad, gas) de la vivienda a través de la etiqueta energética, siendo el A el más eficiente y el G el menos eficiente.
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Acreditación de la superficie construida y útil de la vivienda: Podrás encontrar esta información en la ficha catastral de la vivienda.
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Antigüedad de la finca y las principales obras y reformas realizadas.
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Servicios e instalaciones de la finca: portero físico, ascensor...
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Condiciones de accesibilidad de la vivienda y de la finca: Si dispone de rampas para sillas de ruedas, barandillas...
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Si el propietario u otro inquilino está haciendo uso de la vivienda.
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Si se trata de vivienda protegida: vivienda de protección oficial o de protección pública.
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Si se trata de una edificación con valor histórico o arquitectónico, de su grado de protección y de las limitaciones para efectuar obras o reformas.
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¿Cómo puedes conocer los datos de la vivienda que quieres comprar?
Te aconsejamos que para que puedas completar el contrato, solicites al Registro de la Propiedad una Nota simple del inmueble, y comprobarás los siguientes datos:
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Quien es el titular registral de la vivienda.
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Si tiene algún embargo o hipoteca.
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Si existe algún arrendamiento inscrito.
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¿Cómo se puede reflejar la forma de pago si se va a pagar con el dinero que de el banco con una hipoteca?
No te preocupes, en el contrato podrás indicar que el pago se hará en el momento en que se firme la escritura pública de compraventa, aunque también puedes pactar pagar una parte con la firma del contrato y el resto cuando tengas la hipoteca con tu banco.
Si el comprador va a hipotecar el vivienda para poder pagar el precio, el día de la firma de la escritura de compraventa también tendrá que firmar la escritura de la hipoteca con el banco. Será en ese momento cuando el banco entregará un cheque bancario por el importe de la hipoteca al comprador para que éste se lo entregue al vendedor y le pague el precio de la vivienda.
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¿Cómo se puede saber si la vivienda tiene algún gasto pendiente de pago?
El comprador podrá comprobar estos datos:
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Con el certificado de estado de deudas con la comunidad de propietarios que tiene que firmar el Administrador de la comunidad o la persona que haga sus funciones.
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Con el recibo del impuesto de bienes inmuebles de la vivienda (IBI).
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¿Qué gastos hay que pagar en la compraventa, y quién tiene que pagarlos?
Los gastos de la compraventa son:
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Factura del Notario.
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Factura del Registro de la Propiedad.
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Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
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IVA, si la vivienda es nueva y la vende una promotora.
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Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
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Incremento del Valor de Terrenos (Plusvalía).
En el contrato se puede elegir qué gastos paga cada parte, y si no se pacta nada, legalmente al comprador le corresponde pagar todos los gastos menos la plusvalía que está obligado a pagarlo el vendedor. En nuestro modelo de contrato, los gastos se han dispuesto conforme establece la Ley, es decir, todo a cargo del comprador excepto la plusvalía y los gastos de la escritura matriz.
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¿Es obligatorio para el comprador continuar con el alquiler?
El Código Civil sienta el principio de que el comprador de una vivienda alquilada tiene derecho a que termine el alquiler vigente al llevarse a cabo la venta. Pero, aun así, existen dos excepciones:
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que exista pacto en contrario; y
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que se trate de un arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad
La Ley de arrendamientos urbanos vigente obliga a respetar el plazo de duración mínima del arrendamiento, de 5 o 7 años, dependiendo de si el propietario arrendador es una persona física o jurídica, respectivamente si el alquiler se celebró después del 6 de marzo de 2019 o entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 (3 años, si el alquiler se celebró antes del 6 de marzo de 2019), durante el cual, en caso de venta de la vivienda, el comprador ocupa la posición del arrendador hasta que transcurra dicho plazo.
En el supuesto de que la duración del contrato sea mayor a 5 o 7 años, si el alquiler se celebró después del 6 de marzo de 2019 o entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 (3 años, si el alquiler es anterior al 6 de marzo de 2019), el comprador queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador por la totalidad de la duración pactada, excepto si concurran en él los siguientes requisitos:
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Buena fe del adquirente, que se presume salvo prueba en contrario.
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Que se trate de una adquisición a título oneroso.
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Que la adquisición proceda del titular según Registro.
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Que el adquirente inscriba a su vez su propia adquisición.
Cuando se produzca una venta de vivienda alquilada, el nuevo titular tiene que aceptar el plazo pactado, salvo que se den las circunstancias del art. 34 de la Ley Hipotecaria, en cuyo caso solo tendrá que admitir el arrendamiento hasta que se llegue al mínimo de 5 o 7 años, dependiendo si el arrendador anterior era persona física o jurídica (3 años si el contrato es anterior al 6 de marzo de 2019).
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Nuestra Garantía de Calidad
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